集合住宅の証券化

昨日紹介した分譲マンション、チラシ裏面の物件概要とローンの案内を読むと興味深い記述をみつけた。

１，総戸数２０５戸　（販売戸数１０５戸）
２，住宅ローン取扱金融機関　　住友信託銀行
３，優遇金利適用対象者は　当初２年間１.２％

元々この土地にあった集合住宅を解体撤去した更地に建設する物件なのだろう。よって、販売戸数以外の１００戸は既得権益者に優先分譲されるに違いない。元が社宅であれば企業の資産として売却される可能性があるが、一般購入者との共存では単純売却は無理だ。全体を証券パッケージにした方が高く売却できる。そのため、住友信託が既得権益者の仲介と一般購入者の資金窓口を兼ねることによって、一般購入者のローン債権を組み込んだ特定証券として投資家に売却する方針なのだろう。一般購入者は住友信託銀行を単なる借り入れ先と誤解しかねない。この仕組み、事実であれば福岡で初めてのケースと思う。
　デベロッパーと住友信託の大きな問題は、一般分譲戸数の１０５戸を全て売り切らなくてはならないことだ。完売しなくては投資家に希望価格で売却できない。必死にティッシュを配っていた理由なのだ。　まぁ、売れ残ったら方法はある。売り切りが絶対使命のためか、当初２年間金利１．２％と見え見えの常套句を使っている。３５年ローン最初の２年間に何の意味があるのだろう。それでも子供騙しに乗せられる団塊ジュニアが後を絶たないのだろう。　下図の管理費と修繕積立金一覧をご覧いただきたい。
駐車場代無料という表記が目に付く。最近多くなった手法だ。管理費も比較的低価格に抑えてある。問題は修繕積立金である。購入時に支払う一時金が極端に少ない。月々の積立金も明らかに少ない。まぁ、マンションブーム初期には２千円前後の積立金を表記していたデベロッパーも多かったから、それに比べたらマシとは云えるが、資産価値を落とさないよう維持するために必要な月々１万５千円からはほど遠い金額だ。長期修繕計画を前提にしてはいない。３年先、５年先に見直し必死である。