カネの都合で地価が上昇している

地価バブル映る鑑定眼　昔は銀行、いま不動産ファンド
　　
　「これは３度目のバブルだ」と、最近の東京など大都市の不動産活況に警鐘を鳴らすのが、不動産鑑定会社・三友（さんゆう）システムアプレイザル（本社・ 東京）の社長、井上明義さん（７０）です。景気回復を示すともされる事象を、鑑定大手企業を率いる井上さんがこう語るのは、どんな経験や見地からなので しょうか。「希望価格」示す客も　「これぐらいの価格でこの土地の鑑定評価を出してもらえませんか」 　大都市部の地価が反転したと言われ始めた昨春以降、三友システムには実勢より高い「希望価格」を示して鑑定を求めてくる不動産ファンドの問い合わせが目立つようになった。
　「銀行が融資を増やしたいばかりに不動産価格をつり上げたバブル期と同じ」。井上さんには、８０年代後半に銀行から同様な「要請」を盛んに受けた記憶が よみがえる。「カネの都合で地価が上がり始めている」と直感し、ファンドからの鑑定依頼を安易に受けつけないよう指示した。不動産価格は、賃貸した場合の賃料が物件価格から見て年利何％になるかから逆算する「収益還元法」で算出するのが主流だ。たとえば年１０００万円の賃料がとれるオフィスビルで利回りを年４％とみると不動産価格は２億５０００万円。２％なら２倍の５億円になる。　実際の利用価値をもとに不動産価格をはじく手法だが、「ファンドは物件価格を高くしたいので、低い利回りで計算するよう求めてくる。また、賃料が将来上がると見込んで高い価格を設定してほしいと言われる場合もある」と井上さん。Ｊリート（不動産投資信託）などの不動産ファンドには、定期預金などの金融商品より高い投資利回りを求めた資金が集まる。「それに応えよ うと、ファンドの担当者は運用対象物件を早く確保するために、競合他社に負けないような高い価格を示したがる」という。だからファンドは「希望価格」を求 めてくるが、「無理な注文には応えられない」というのが井上さんのやり方だ。【朝日新聞より】

　井上明義氏の著作を２冊読んだ。１冊は共著だがもう１冊は朝日新聞社より出版された書で非常に参考になった。今年秋口から値下がりか・・・。どうにもバブルが膨らみすぎた。前回よりも壮大で影響甚大でしょう。